增城降价！南沙降价！黄埔降价！荔湾降价！为什么番禺不降价？
降！降！降！一股“降价风暴”，侵袭增城、南沙、黄埔、荔湾等地。
但是，置业大区——番禺，却完全没有降价的任何消息，甚至还有楼盘要求必须一次性付款。
| 项目 | 产品 | 价格 |
| 金地壹粤府 | 130-180㎡三至四房 | 6.5万/㎡ |
| 时代柏林 | 3栋、5栋、10栋113-143㎡三至四房 | 3.8-4.5万/㎡ |
| 奥园莲峰圣境 | 170-320㎡四至五房大平层单位 | 1.9-2万/㎡ |
| 大夫山尚东 | 88-110㎡三至四房单位 | 毛坯2.8万/㎡ |
| 凯德山海连城 | 181-188㎡四房产品 | 2.8-3.2万/㎡ |
| 亚运城天峯 | 89-133㎡三至四房 | 吹风2.55-2.9万/㎡ |
| 祈福缤纷汇 | 16栋、17栋28-170㎡一至四房 | 4.5万/㎡ |
| 尚轩103 | 260㎡的三房至四房 | 5.4万/㎡ |
| 大学小筑 | 180-270㎡三至五房 | 6.5万/㎡ |
| 庄士映蝶蓝湾 | 388平五房 | 2.4万/㎡ |
| 珑翠 | （现楼）209、252㎡五房 | 4万/㎡ |
| 星尚 | （现楼）115㎡三房 | 2.7万/㎡ |
| 丽江如英居 | 97㎡三房 | 4万/㎡ |
| 南天名苑 | 305㎡四房 | 5.5万/㎡ |
| 华南翡翠湾 | 104平、132平、136平 | 4万/㎡ |
| 臻尚苑 | 95-118㎡三房 | 4万/㎡ |
凭什么它能这么硬气呢？房产君浅析其原因有三。
其一，番禺土地供应稀少，物以稀为贵。
据中指院数据统计，近5年，广州共卖出宅地176宗，其中，荔湾、南沙、黄埔、增城供应宗数超过20宗，而番禺只有10宗，仅占比5.7%，位居全市低位。
| 区域 | 宗数 | 区域 | 宗数 |
| 增城 | 48 | 白云 | 11 |
| 黄埔 | 29 | 番禺 | 10 |
| 南沙 | 25 | 花都 | 9 |
| 荔湾 | 20 | 海珠 | 8 |
| 天河 | 11 | 从化 | 5 |
▲近5年广州各区土地出让情况一览
至于价格方面，番禺宅地的楼面地价最高已超过3万/平。
其二，番禺一手住宅供应少，意向买一手住宅的买家，难以找到板块内替代的二手产品。
虽然上面表格列举了10+个项目，但大部分属于尾盘在售，而且以大户型供应为主。
仔细数一数，100平以下的小户型供应的楼盘不多，目前在售的只有祈福缤纷汇、亚运城、大夫山尚东（尾盘）、臻尚苑（尾盘）、丽江如英居（尾盘）5盘。
目前，广州一手住宅均价稳步在3字头，而番禺新房已经突破4字头！
从番禺的一手住宅的报价上看，2字头楼盘非常稀少。
而预售300万内，只能买到亚运城103平三房（265-280万）、大夫山88平三房（约250万）、星尚115平三房（约300万）、祈福缤纷汇62平两房（约275万），选择不多。
再说说最近大家热议的，莲花山一大盘，均价约2万/平，是全区单价最低的一手项目。
但其实这个价格与较早前均价相比，并没有什么变化。而且有买家反映，这个盘需要一次性付款才能购买。
综合产品和价格的因素得出，目前番禺的一手住宅，主要客群是希望改善生活环境的买家。
这类买家大多数非首次置业，低首付优惠对他们而言意义不大，且其不满意目前的居住环境而选择一手房，因此板块内也没有太多的二手产品可以替代。
对于开发商来说，其项目产品面积较大，总价较高，也难以大幅度降价，达到吸引刚需客的目的，因此他们按兵不动。
其三，番禺二手住宅市场相对平稳，成交量和成交价格依然在线。
正常来说，一手房受到的干扰因素比较多，除受市场需求影响外，政策和开发商都能左右项目定价。So，一手项目降价，可能是因为开发商资金周转困难，又或许售价过高被盯上了，不得不回调，冷静一下。
而二手房市场由买家与卖家直接交涉，干扰因素较少，所以更真实反映市场情况，具有很高的参考价值。
番禺的二手市场表现，虽受到政策收紧影响，成交量略有下降，但相对平稳（约占全市二手成交套数20%），并没有出现成交大跳水情况。
根据链家数据统计，8月1日-8月7日的番禺区成交项目中，整体成交总价与挂牌总价的差距不大，成交周期基本在50天以内。
| 二手项目 | 成交价 | 挂牌价 | 成交周期 |
| 番禺海伦堡花样年华 | 210万 | 210万 | 17天 |
| 自在城市花园 | 220万 | 225万 | 127天 |
| 星力时代豪庭 | 260万 | 260万 | 70天 |
| 西城路4街 | 153万 | 155万 | 21天 |
| 金沙湾花园 | 189万 | 192万 | 135天 |
| 顺德碧桂园紫藤路 | 155万 | 163万 | 32天 |
| 自在城市花园二期 | 126万 | 130万 | 27天 |
| 汇景大道 | 170万 | 175万 | 16天 |
| 丽江花园丽影楼 | 232万 | 236万 | 54天 |
| 锦绣银湾 | 225万 | 380万 | 119天 |
| 桥福园 | 158万 | 160万 | 39天 |
| 雅居乐城南源著 | 315万 | 320万 | 5天 |
| 华南碧桂园漾翠苑 | 221万 | 225万 | 25天 |
| 怡景花园 | 165万 | 170万 | 40天 |
| 星尚花园 | 245万 | 245万 | 31天 |
| 尚东尚筑 | 302万 | 305万 | 31天 |
| 广州星河湾 | 153万 | 155万 | 28天 |
| 亚运城媒体南村 | 222万 | 225万 | 6天 |
再加上番禺的配套成熟，优质教育资源多，交通渐趋完善，让外区置业者的期待感大增。
▲番禺区交通
▲番禺区省一级小学
小结
面对改善性客群，房企不用降价走量的销售方式，是番禺一手住宅不降价的主要原因。
目前，花式的促销手段横行，各位买家在购房时，要注意区分是营销噱头还是真正的优惠。
————房产君的精彩文章————
房价地图：买房必看！粤港澳大湾区8月房价地图，每个区都查清楚了
市场资讯：打到骨折！？黄埔多盘重回“1字头”
旧改动态：番禺罗边村旧改招标！赤沙村、南湾村、东莞村等18条村也有新消息！
热辣直播：如果想直击周末开盘，围观土拍好戏，获得新鲜资讯，请加房产君@lin18824714056（务必备注：看直播）。我们会将你拉入直播群，随时随地，见证楼市！
招兵买马：广州房产诚招1名策划，协助主策整理、收集资料、数据，完成方案策划，管理微信粉丝群。至于薪资，我们很有诚意，不会只跟你谈理想。如果你想加入房产君的大家庭，请加个人微信：xiaogao8
嗨！中山房叔来啦！接下来，中山房叔将秉持客观、准确的态度带来有趣、有料的楼市资讯，让你买房更加轻松。扫描下方二维码，关注我们吧！